问诊“大长沈”楼市，三尺冰冻何时解？
文/克而瑞研究中心 杨科伟、余仁花、余路晴、陶媛
在老工业基地振兴战略的影响下，东北核心城市——长春、沈阳和大连经济快速发展，同时也吸引了大批全国性开发企业的关注，各大房企纷纷加快了在三个城市的拿地落子步伐。然而，三城楼市需求一直表现“稳定”，面对经年的房地产开发投资热，其房地产市场持续处于供过求状态，商品住宅库存持续攀升。库存畸高，人口快速外流导致需求不振，“大长沈”楼市将何去何从？
一长沈大需求疲软，住宅、土地库存风险均明显偏高
长春、沈阳和大连三城即便在强力政策刺激下，房地产市场成交仍显回升乏力；而供应却年年处于高位，库存日益攀升，去化压力堪忧。中长期看，土地储备也偏高，风险过大。
1、长沈大政府救市效果虽有显现，但同比涨幅远低于二线城市平均水平
从成交量来看，三个城市商品住宅年成交量在二线城市/中处于中上水平，大连、长春和哈尔滨年成交量分别的500万、700万和1000万平方米以上。然而，从2014年至今，全国的救市浪潮中，市场大幅回暖的局势下，长春、大连和沈阳等三市政府救市效应虽也有显现，市场呈现回暖态势，但同比来看，成交涨幅远低于二线城市平均水平，甚至不及三、四线城市。
2、供应连年走高，库存风险长期处于高位，三城各区普遍供应过剩
从供应来看，长沈大三城供应常年处于高位，且以沈阳的供应量最大，年供应量可达1500万平方米以上，相当于长春和大连供应量的总和。供应持续攀高，而成交表现却相对“稳定”，因而，沈长大三个城市常年处于供过于求的状态，库存不断攀升。其中尤以沈阳上升趋势最为明显， 2014年9月达到历史最高点，为3008万平方米。长春和大连商品住宅库存量2014年上半年之前也有逐步攀升的趋势。2014年四季度开始，三个城市库存量均有所下滑，但仍处于相对高位。截至今年7月底，长春消化周期已下滑至14.84个月，已接近历史最低点，去化压力大为缓解，而沈阳和大连消化周期仍分别高达24.70个月和22.73个月，去化风险依然较高。
3、中长期风险偏高，企业投资意愿大大降低，土地市场低迷
从长春、沈阳和大连近三年的土地成交情况来看，各城市土地成交量均呈现逐年下降的趋势，且降幅逐年扩大。至2015年上半年，三个城市的土地成交建筑面积均控制在300万平方米以内，不足2012年下半年的两成。从同比来看，沈阳土地成交建筑面积同比跌幅最大，自2014年起，同比跌幅均超过50%。土地成交量逐年下滑一方面与商品住宅库存压力息息相关，政府为了缓解去化压力减少土地供应量；另一方面，楼市低迷，库存高企，市场风险加大，房企拿地积极性大大降低。
二经济疲软、人口萎缩、市场过度开发等因素促使供求矛盾激化
综合来看，长沈大楼市之所以呈现以上特点，原因是多方面的，总结起来，我们认为主要有以下几点：
1、经济：工业下滑，经济疲软使得居民收入增长缓慢，楼市购买力不振
东北作为传统重工业基地，面临转型缓慢，举步维艰的困境。经济发展的缓慢，使得新增就业不足，失业率居高不下，据三城统计局数据，2010-2014年三城登记失业率都在3%左右，失业率的上升某种程度上直接导致三城居民收入增长缓慢。截止2014年，大连、沈阳、长春城镇人均可支配收入都不足3.4万元。对于楼市而言，收入不振直接影响到居民住房购买力，从而影响购房需求的提升和有力释放，这也是长沈大楼市不振，需求相对疲软，成交不能提升的主要原因。
2、人口：人口导入能力不足，经济不振加速人口外流，需求增长空间不足
一个区域楼市的发展空间大小主要还是在于人口的多少，只有充足的人口才能支撑楼市的长期稳定发展。长沈大三城，一者因为东北气候的原因，东北主要城市对其他省份人口的吸引力本身就很有限，反倒是很多有条件的东北人直接南下置业，使得人口不断外流；二者，近年来东北经济的缓慢发展，失业率居高不下，无法创造更多的就业岗位，因而无法形成对人口的持续吸附。2010-2013年沈阳、大连常住人口增速不断放缓，而长春人口总体呈现不断外流之势，三城人口导入能力都不断下降，因而其房地产市场需求提升空间不足。
3、投资开发：政府盲目推地，企业盲目开发投资是楼市供应过剩的直接原因
在东北振兴战略下，2003-2012年东北地区经济发展较快，尤其长沈大三城，增长势头甚至盖过东部沿海发达城市，于是吸引了大批全国性开发企业的关注，各大房企纷纷加快了在三个城市的拿地落子步伐，形成了一股投资开发热潮，据长沈大统计局数据，2003-2011年三城房地产开发投资增速年均都在20%以上，尤其是沈阳、大连，房地产投资增速更是惊人，有的年份甚至达到近90%，房地产投资“热度”可见一斑。而这种近乎“疯狂”“过度的开发”,致使市场供应远超市场需求承载力，大量未消化的土地使得市场消化周期不断攀高，2014年整个楼市下行下，更是“雪上加霜”，这也是造成目前四城市场严重供大于求，去库存压力较大的主要原因。
三三城库存风险有缓解，但经济不振，人口增长放缓，长期需求难提振
中短期而言，随着市场回暖，成交上升，供应的有效控制，三城库存压力均在逐步下滑，但产业结构调整困难、经济不振，房地产行业发展基础不牢，同时人口增长放缓也将影响其中长期需求提升。
1、短期：长春年内有望实现供求平衡，大连和沈阳库存压力仍将维持高位
如前所述，截至今年7月底，长春、沈阳和大连三城库存消化周期分别为14.84个月、24.7个月和22.73个月，目前仍存在较大的去化压力。其中，长春消化周期已相对较低。而从其往年土地成交量来看，土地成交量而言尚属可容忍范围，年内长春商品房供应将保持相对平稳，消化周期年内有望降至12个月的安全线内。而大连和沈阳最近几个月成交虽高，但在当前商品住宅库存消化周期仍在近23个月和25个月的高位，而供应依然居高难下，同时，两城2012年和2013年土地成交量更是惊人，商品住宅库存消化周期进一步下滑的难度较大。
2、中期：远郊区域库存风险过大，中心及近郊区域有望改善
如前所述，长春和沈阳土地成交量近几年已大幅缩减，土地消化周期已降至1.5以下，未来1-3年内供应将保持相对平稳，而大连土地成交量虽也有所下滑，但土地消化周期依然高达近2.5，未来1-3年供应仍将维持相对高位，库存风险较大。但就区域来看，长沈大三城的区域分化依然较为明显。不过值得我们注意的是，三城新兴的远郊区域，如长春的经开北和高新北区、沈阳的东陵区、大连的开发区，土地消化周期已高达4以上，中期，乃至5-8年的长期都将面积高库存风险。而部分中心区域及近郊区域，虽然土地消化周期也略高与1.5，部分中心区域地价也略偏高，但总体而言，中心区域地块将日渐稀缺，且市场需求相对稳定，供应过剩的状况将有望得到改善。
3、长期：经济不振、人口增长速度放缓，未来住房需求难有提振
一方面，宏观经济不振，GDP增速下行明显，对房地产行业而言，作为宏观经济的支柱产业将更容易享受到政府的政策红利。但是东北老工业基地的核心城市，重工业比例过高，随着工业产业发展的急剧下滑，失业率攀升，人们的可支配收入持续下滑，严重影响人们的购买力，对房地产需求而言将是沉重的打击。另一方面，出生率低下，人口增长放缓，未来住房需求难以提振。
附《需求流失背景下，东北核心城市楼市共性与差异及前景预判》专题目录
一、长沈大需求疲软，住宅、土地库存风险偏高
1、长沈大总体成交回升乏力，且需求层次仍处于较低水平
1）政府救市效果不明显，涨势不及二线城市平均水平
2）市场需求以满足居住为主，未到需求大规模爆发时
2、供应走高，库存风险长期处于高位，三城普遍供应过剩
1）供应走高，库存风险长期处于高位， 沈阳大连尤甚
2）大连沈阳别墅供应过剩较严重，沈阳已呈下滑趋势
3）沈大各区供应过剩问题突出，大连市内四区尤为严重
3、中长期风险偏高，企业投资意愿降低，土地市场低迷
1）长沈大土地成交量逐年下降，大连土地消化周期偏高
2）区域分化显著，部分中心区仍为供地大户，风险偏高
二、经济疲软、人口萎缩、市场过度开发等因素促使供求矛盾激化
1、经济疲软使得居民收入增长缓慢，楼市购买力不振
2、经济不振加速人口外流，需求增长空间不足
3、房地产市场多处于上升期，中心城空间较大
4、政府盲目推地、企业盲目开发是供应过剩的直接原因
三、三城库存风险有缓解，但经济不振、人口增长放缓，长期需求难提振
1、短期：长春年内有望实现供求平衡，大连沈阳库存压力仍维持高位
2、中期：区域分化加剧，土地财政收入锐减将制约楼市价值提升
1）远郊区域库存风险过大，中心及近郊区域有望改善
2）土地财政收入锐减，城市基础设施建设乏力，制约楼市价值提升
3、长期：经济不振、人口增长放缓，未来住房需求难提振
1）产业结构调整困难，经济不振，房地产发展基础不牢
2）出生率低下，人口增长放缓，未来住房需求难以提振
四、总结：短期三城市场加剧分化，长期住房需求规模难以提振
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